Hauskauf und Wohnungskauf mit Erbpacht - worauf acht geben?

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Nebenkosten beim Hauskauf

Wer nach oftmals langem Suchen ein Haus gefunden hat, das er erwerben möchte, dann werden meist vor dem Gang zum Notar noch Verhandlungen über den Kaufpreis geführt. Mit guten Argumenten lassen sich Verkäufer häufig noch auf eine Reduzierung des Kaufpreises ein. Helfen kann hier ein Gutachter, der Mängel bewertet und den angemessenen Kaufpreis der Immobilie einschätzt – weitere Infos finden Sie unter www.der-Hausinspektor.de Der Kaufpreis ist die Grundlage für die meisten Kosten, die mit dem Erwerb eines Hauses entstehen und vom Käufer zu einem überwiegenden Teil alleine getragen werden müssen.



Schalten Sie vor dem Hauskauf einen Gutachter ein: www.der-Hausinspektor.de

Obwohl nicht immer ratsam, wechseln aber die überwiegende Zahl von Immobilien nur durch Vermittlung eines Maklers den Besitzer. Das hat einerseits damit zu tun, dass viele Verkäufer nicht die Zeit und die Lust haben, ihre Immobilie selbst am Markt zu platzieren und andererseits haben Makler über ihre Kontakte und Beziehungen mitunter bessere Möglichkeiten, das Objekt schnell und zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen.
Für diese Tätigkeit erhalten die Makler eine am Kaufpreis ausgerichtet Courtage. Dabei ist die Höhe dieser Courtage von verschiedenen Faktoren abhängig; die Vertragsparteien können sich aber darauf einstellen, dass sie mindestens 3 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer an den Makler zahlen müssen. In manchen Gegenden muss der Käufer die Courtage in voller Höhe alleine entrichten, die dann bis zu 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer liegen kann.
Oftmals ist die Maklercourtage auch Verhandlungssache. Zur Absicherung der Courtage wird diese im Kaufvertrag separat ausgewiesen und oftmals unterwirft sich der Käufer auch im Hinblick darauf der sofortigen Zwangsvollstreckung, d. h. der Makler kann bei Nichtzahlung der Courtage, die im Übrigen sofort nach Beurkundung fällig wird, aus dem Kaufvertrag vollstrecken.

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Bevor ein Wechsel des Eigentümers im Grundbuch aber vorgenommen werden kann, muss der Käufer des Hauses die Grunderwerbsteuer zahlen. Hierzu reicht der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an die entsprechende Behörde weiter, die den Gebührenbescheid erlässt und nach Zahlung dieser Steuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist, anders als die Courtage, nicht abhängig vom zu beurkundenden Kaufpreis, sondern vom tatsächlichen Kaufpreis für die Immobilie. Insofern können Käufer die Grunderwerbsteuer ein wenig senken, indem sie im Kaufvertrag z. B. den Wert einer Einbauküche, die übernommen werden soll, vom Kaufpreis abziehen und nur für den reduzierten Kaufpreis dann die Grunderwerbsteuer zu zahlen haben.
Dabei war eine Zeitlang offen, ob die Grunderwerbsteuer überhaupt mit der Verfassung übereinstimmt. Erst im Jahre 2006 hat das oberste Gericht die Frage positiv im Sinne des Gesetzgebers entscheiden. Seitdem kann jedes Bundesland die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen; im Augenblick haben nur Hamburg und Berlin eigene Hebesätze; sie liegen bei 4,5 %, während in den anderen Bundesländern der bisherige Satz von 3,5 % zu zahlen ist.



Dabei ist die Hauptperson bei Immobilienverkäufen in Deutschland der Notar. Ohne diesen ist kein rechtsgültiger Kaufabschluss möglich. Dabei handelt er streng nach dem Gesetz unparteiisch und ist lediglich für die Beurkundung der Verträge und die Weitergabe an das Grundbuchamt zuständig. Er wird entlohnt nach der Kostenordnung und je nachdem, um welche Beurkundung es sich handelt, steht ihm eine ganze Gebühr oder auch nur eine Achtelgebühr zu. Bei einem Immobilienkauf richtet sich die Gebühr nach dem zu beurkundenden Kaufpreis des Objektes zuzüglich einer Pauschale sowie der Mehrwertsteuer. Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages trägt in der Regel der Käufer und beträgt ca. 1,5% des Kaufpreises ; ebenso muss er die Kosten für die Beurkundung der Grundschuld tragen, die sich Banken zur Absicherung ihrer gewährten Darlehen im Grundbuch eintragen lassen.

Nach demselben Prinzip werden auch die Kosten für die Eintragung im Grundbuch behandelt. Alles, was für den neuen Eigentümer eingetragen wird, muss dieser bezahlen, so die Eigentumsumschreibung und die für die Eintragung der Grundschuld. Sollte eine Eigentumsvormerkung gewünscht sein, so muss der Käufer die Kosten für Eintragung ebenfalls zahlen, ebenso die Löschung dieser Vormerkung nach Vollzug der Eigentumsumschreibung.
An Eintragungskosten, die auf den Verkäufer zukommen, sind lediglich die Löschung bestehender Grundschulden zu nennen, die in der Regel vom Käufer nicht übernommen werden sowie sonstige nur die Person des Verkäufers betreffenden Rechte, die nach der Eigentumsumschreibung nicht weiter fortbestehen sollen.