Hauskauf und Wohnungskauf mit Erbpacht - worauf acht geben?

INFOHOTLINE: 0800/9966332

 

Erbpacht bei einer Bestandsimmobilie (Hauskauf)

Bei vielen hört der Traum vom Eigenheim auf, nachdem sie sich über die Finanzierung informiert haben und feststellten, dass die monatliche Belastung nicht tragbar ist. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim doch noch zu verwirklichen: Erbpacht. Die Erbpacht oder das Erbbaurecht, die es in dieser Form nur in Deutschland gibt, ist das zeitlich begrenzte Recht, auf einem fremdem Grundstück eine Immobilie zu besitzen. Das seit 1919 bestehende Erbbaurecht ermöglicht auch das Bauen auf fremdem Grund und Boden. Es wird eine einmalige oder monatliche Zahlung für die Erbpacht vereinbart, der Pachtzins, der je nach Vertrag auch über die Jahre angepasst werden kann. Das Erbbaurecht kann veräußert oder auch vererbt werden und wird im Grundbuch eingetragen, kann sogar beliehen werden.

Schalten Sie vor dem Hauskauf einen Gutachter ein: www.der-Hausinspektor.de

Es ist wichtig, zu beachten, was der Erbpachtvertrag nach dem Ende der Laufzeit vorsieht. Ein Pachtvertrag im Rahmen der Erbpacht läuft in der Regel 60 bis 99 Jahre. Nach Ablauf verbleiben Erbpächter aber ohne Grundbesitz oder Immobilie. Ein Käufer hat dagegen seinen Kredit nach etwa 30 Jahren komplett getilgt und ist Eigentümer von Immobilie und Grundstück. Weitere Zahlungen fallen dann für ihn nicht mehr an.



Bei einer bestehenden Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mieten Sie quasi das Grundstück für die vereinbarte Vertragslaufzeit, haben aber die Rechte und Pflichten eines Hauseigentümers. Für eine solche Immobilie zahlen Sie einen normalen Kaufpreis ohne Grundstückswert sowie die monatliche oder jährliche Erbpacht für das Grundstück.

Der Bauherr erwirbt jedoch nicht das Grundstück, sondern lediglich das Recht, es für die Laufzeit des Vertrags zu nutzen. Bei Vertragsende fällt es an den Erbbauverpflichteten, den Eigentümer des Grundstückes zurück. Das sind sehr oft Kommunen oder Kirchen. Weil eine Grundstücksfinanzierung entfällt, kann der Bauherr mit geringerem Eigenkapital ein Haus kaufen oder modernisieren. Für den Besitz auf Zeit werden Erbbauzinsen fällig, die mit drei bis fünf Prozent des Immobilienwertes betragen und bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit fällig sind. Der Zins kann über die gesamte Laufzeit fest bestehen bleiben oder angepasst werden.

Schalten Sie vor dem Hauskauf einen Gutachter ein: www.der-Hausinspektor.de

Erbbauberechtigte Hausbesitzer sind aber rechtlich nicht schlechter gestellt als Grundstückseigentümer. Sie können das Eigenheim inklusive Erbbaurecht selbst nutzen, vermieten, vererben oder verkaufen. Jedoch kann sich der Verkauf schwierig gestalten, denn oft besteht der Grundstückseigentümer darauf, den Verkauf des Gebäudes von seiner Zustimmung abhängig zu machen und je kürzer die restlichte Erbpachtlaufzeit, desto schwieriger wird es, für die Immobilie einen Käufer zu finden. Denn der Käufer übernimmt die Restlaufzeit und muss danach sehen, ob die Abfindung für das Eigenheim, die ja in der Regel nur einen Wert von mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen wird. Leider hat man kein Recht darauf, dass der Vertrag verlängert wird.

Der sog. Erbbauberechtigte und seine Erben sind also zeitweise – während der Vertragslaufzeit - Eigentümer des Gebäudes. Er oder die Nachkommen können es umbauen, sanieren oder sogar abreißen und wieder neu aufbauen. Natürlich geht das Eigentum an der Immobilie auf einen anderen über, wenn das Erbbaurecht verkauft wird. Man kann also nicht das selbstgebaute Haus solo verkaufen und das Grundstück im Erbbaurecht "behalten". Aber man kann natürlich das Haus vermieten. Aber auch bei den laufenden Kosten werden Erbbauberechtigte einem Hauseigentümer gleichgestellt. Sie müssen also nicht nur die Erschließungskosten zahlen, sie müssen das Haus auch versichern und zwar gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Leitungswasserschäden. Beim Kauf des Erbpacht-Grundstückes oder der Immobilie Grunderwerbssteuer zahlen. Bemessungsgrundlage dafür ist in der Regel der Erbbauzins in Abhängigkeit von der Laufzeit des Vertrages. Es kann allerdings auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte die bereits vom Grundstückseigentümer bezahlten Erschließungskosten erstattet. Die Immobilie kann auch belastet werden, jedoch nur in der Höhe des Gebäudewertes, da das Grundstück ja nicht dem Erbbauberechtigten gehört.

Bezüglich eines Verkaufs sollte man darauf achten, dem Erbbauvertrag hinzuzufügen, dass bei einem Verkauf der Immobilie die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag an den Käufer übergehen. Fehlt dieser Passus, könnte der Erbbauverpflichtete seine Zustimmung zum Weiterverkauf verweigern. Bei Abschluss eines Erbbauvertrages besteht der Grundstückseigentümer nämlich meistens darauf, dass das Erbbaurecht samt Immobilie nicht ohne seine Zustimmung weiterverkauft werden darf. Die kann er aber dann eigentlich nur verweigern, wenn er nachweist, dass der neue Käufer in so schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt, dass er die Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag vermutlich nicht erfüllen kann und somit der Erbbauzins in Gefahr ist.

Grundsätzlich ist bei einem Erbbauvertrag darauf zu achten, dass nicht zu viele Einschränkungen vereinbart werden, da diese einen eventuellen Verkauf später schwieriger gestalten lassen. Insgesamt aber ist der Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück eine günstige Alternative zu einer herkömmlichen Baufinanzierung, weil der Preis für das Grundstück entfällt. Der Erbbauberechtigte, also der Käufer der Immobilie zahlt lediglich den Kaufpreis für das Haus zuzüglich des Pachtzinses für das Grundstück. Hausnebenkosten wie z.B. Erschließungskosten und Versicherungen sind von dem Besitzer der Immobilie zu tragen.
Das Erbbaurecht ist gesetzlich geregelt in der Erbbaurechtsverordnung (Erbbaurechts- VO) von 1919.