Hauskauf und Wohnungskauf mit Erbpacht - worauf acht geben?

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Erbpacht

Hinter dem Begriff Erbpacht verbirgt sich das sogenannte Erbbaurecht. Hierbei handelt es sich um das Recht des Erbbauberechtigten, der gegen die Zahlung eines Erbbauzinses dazu berechtigt ist, auf einem fremden Baugrundstück ein Haus zu bauen. Bei dem Erbbaurecht handelt es sich eingeschränktes dingliches Baurecht, weil es auf dem Grundstück des jeweiligen Eigentümers lastet.
Im Großen und Ganzen wird das Erbbaurecht ähnlich wie ein Grundstück behandelt. Das Haus, das infolge des Erbbaurechts gebaut worden ist, ist ein Bestandteil des Erbbaurechst und nicht des Grundstücks. Daraus ergibt sich die Tatsache, dass der Erbbauberechtigte der eigentliche Eigentümer des errichteten Hauses ist und nicht der Grundstücksinhaber. Sobald das Erbbaurecht erloschen ist, ist auch das dort errichtete Haus ein Bestandteil des Grundstücks und somit Eigentum des Grundstücksinhabers.

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Im Gegensatz zum Erbbaurecht meint die Erbpacht im ursprünglichen Sinne einzig und allein den landwirtschaftlichen Boden, d.h. es geht auch um die dauerhafte Trennung eines unmittelbaren Nutzungsrechts vom Eigentumsrecht.
Die Erbpacht hat in Deutschland eine weitgreifende historische Bedeutung, daher ist sie in Deutschland auch gesetzlich verboten. In der Umgangssprache wird aber der Begriff Erbpacht oft für Erbbaurecht verwendet.
In der Regel wird das Erbbaurecht in zwei Grundbüchern festgehalten, einerseits in dem Grundbuch des Grundstücks, welches bebaut werden soll – dem sogenannten Grundstücksgrundbuch – und andererseits im Erbbaugrundbuch. In der zweiten Abteilung des Grundstücksgrundbuchs kann man das Erbbaurecht finden, wobei es auf den vordersten Rang gestellt wird. Auch kann dieser Rang nicht verändert werden, um sicher zu gehen, dass bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes das Erbbaurecht weiterhin erhalten bleibt.

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Das Erbbaurecht kann verkauft, an irgendjemanden vererbt oder belastet werden, weshalb das Erbbaurecht auch in dem Erbbaugrundbuch eingetragen wird. In diesem Erbbaugrundbuch wird sich meistens auf den Erbbaurechtsvertrag berufen. In dem Erbbauvertrag ist alles wichitge zwischen den jeweiligen Beteiligten vertraglich geregelt.
In Deutschland bildet die gesetzliche Basis fürs Erbbaurecht das Gesetz über das Erbbaurecht – das sogenannte Erbbaurechtsgesetz – vom 15. Januar 1919.
Nach Ablauf der vereinbarten Frist erlischt das Erbbaurecht. Dann erhält der Erbbauberechtigte eine Bezahlung für den Gebäudewert und muss nicht das errichtete Haus vom Grundstück entfernen.
Normalerweise wird das Erbbaurecht von Eigentümern genutzt, die über größere Flächen verfügen und die ihr Grundstück wirtschaftlich nutzen und gleichzeitig ihr Grundvermögen dauerhaft erhalten wollen.
Im Allgemeinen vergeben vor allem Kommunen, Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte. Mit dem Erbbaurecht ist der Berechtigte verpflichtet, das Grundstück zu bebauen.
Erbbaurecht ist vor allem für einkommensschwache Familien eine Möglichkeit, sich ein Eigenheim zu bauen, da die Summer des Erbbauzinses meist geringer ist als ein Grundstückskaufpreis.

 

Dem Erbbaurechtgeber wird ein Erbbauzins gezahlt, weil er sein Grundstück dem Erbbauberechtigten zum Bebauen überlässt. Es handelt sich hierbei um ein Entgelt, was in Form einer regelmäßigen Leistung bezahlt wird. Mit der Eintragung ins Erbbaugrundbuch hat der Erbbauzins auch eine dingliche Wirkung.